引っ越しをするとき、意外と大きな負担になるのが賃貸物件の初期費用です。

家賃10万円の物件を借りる場合でも、敷金・礼金・仲介手数料・保証会社利用料・火災保険料・前家賃などを合計すると、初期費用が40万〜60万円程度になることがあります。

しかし、実は賃貸契約には、知っているだけで費用を抑えられるポイントがいくつもあります。

例えば、次のような方法です。

• 仲介手数料を交渉して安くしてもらう
• 礼金や敷金のない物件を選ぶ
• フリーレントを付けてもらう
• 毎月の家賃を値下げしてもらう
• 不要なオプション費用を見直す
• 家賃をクレジットカード払いにしてポイントを貯める
• 入居時の写真を残して退去費用のトラブルを防ぐ

これらは、契約条件や貸主・管理会社の合意を前提に、合法的に交渉できる方法です。

特に注目したいのが、家賃のクレジットカード払いです。家賃は毎月発生する固定費なので、カード決済に対応してもらえれば、長期間にわたってポイントを獲得できる可能性があります。

本記事では、賃貸物件を借りる際に知っておきたい裏技を、物件探しから契約、入居後まで順番に解説します。

1. 賃貸契約の初期費用はどれくらい？

まずは、賃貸物件を借りる際に必要となる初期費用を確認しておきましょう。

一般的な賃貸契約では、以下のような費用が発生します。

例えば、家賃13万円の物件を借りる場合、初期費用は次のようなイメージになります。

あくまで一例ですが、家賃13万円の物件でも、初期費用が60万円を超えることがあります。

ただし、すべての費用が必ず必要というわけではありません。物件選びや交渉によって、初期費用を大幅に抑えられる可能性があります。

2. 裏技① 仲介手数料を安くする

賃貸契約で最初に見直したいのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。

仲介手数料は、物件を紹介してもらった不動産会社に支払う成功報酬です。一般的には家賃1か月分に消費税を加えた金額が請求されることがあります。

しかし、居住用物件の仲介手数料には、法律上の上限があります。

仲介手数料には上限がある

居住用建物の賃貸借を仲介する場合、原則として貸主・借主の双方から受け取れる報酬は、それぞれ賃料の0.5か月分以内です。

ただし、依頼者の承諾がある場合には、貸主または借主の一方から賃料1か月分以内の報酬を受け取ることができます。

つまり、借主が家賃1か月分の仲介手数料を支払うこと自体が直ちに違法というわけではありませんが、事前の承諾が重要です。

消費税を含めると、借主負担の上限は原則として次のようになります。

• 原則：家賃0.55か月分（税込）以内
• 借主の承諾がある場合：家賃1.1か月分（税込）以内

例えば、家賃13万円の場合は次のとおりです。

同じ物件でも、不動産会社によって仲介手数料が異なる場合があります。

仲介手数料を安くする具体的な方法

おすすめは、問い合わせの段階で仲介手数料について確認することです。

例えば、次のように伝えてみましょう。

こちらの物件を前向きに検討しています。仲介手数料について、0.5か月分（税込0.55か月分）でご対応いただくことは可能でしょうか。初期費用を抑えたいと考えており、条件が合えば早めに申し込みたいと思っています。

ポイントは、単に安くしてほしいと伝えるのではなく、契約する意思があることも伝えることです。

また、最初から仲介手数料が無料または半額の不動産会社を選ぶ方法もあります。

ただし、仲介手数料が安くても、別の名目で費用が上乗せされている場合があります。見積書全体を比較することが大切です。

3. 裏技② 不要なオプション費用を外す

賃貸物件の初期費用には、仲介手数料や敷金・礼金のほかに、さまざまなオプション費用が含まれている場合があります。

例えば、次のような項目です。

• 室内消毒・抗菌施工費
• 消臭施工費
• 24時間安心サポート
• 害虫駆除費用
• 簡易消火器などの販売費用
• 書類作成費用

これらは契約内容や物件によって扱いが異なります。必ずしもすべてが任意というわけではありませんが、任意サービスであれば、不要なものを外せないか確認してみましょう。

見積書で確認するべきポイント

見積書を受け取ったら、項目ごとに次の質問をしてみましょう。

• この費用は契約上必須ですか？
• 加入しない場合でも契約できますか？
• 自分で火災保険を契約することはできますか？
• 同じサービスがほかの費用に含まれていませんか？
• 金額の内訳やサービス内容を教えてもらえますか？

特に注意したいのが、火災保険です。

賃貸物件では火災保険への加入を求められることが一般的ですが、保険会社や補償内容について指定がある場合もあります。貸主側が求める補償条件を確認したうえで、自分で契約できるか相談してみましょう。

何も確認せずに見積書どおり支払うのではなく、必要性と契約条件を一つずつ確認することが初期費用削減の基本です。

4. 裏技③ 敷金・礼金ゼロの物件を選ぶ

初期費用を大きく抑えたいなら、敷金・礼金がゼロの物件を選ぶ方法もあります。

敷金・礼金がそれぞれ家賃1か月分の場合、家賃13万円なら合計26万円です。

これらがゼロの物件を選べば、単純計算で26万円分の初期費用を抑えられます。

敷金ゼロの注意点

敷金は、家賃滞納や借主の故意・過失による損傷など、契約上の債務を担保するために預けるお金です。

敷金がゼロだからといって、退去時の費用が一切発生しないわけではありません。

例えば、契約内容によっては、退去時に次のような費用が発生する場合があります。

• ハウスクリーニング費用
• 借主の故意・過失による傷や汚れの修繕費用
• 契約で定められた特別な費用

敷金ゼロの物件を選ぶ場合は、退去時にどのような費用が発生するのか、契約前に確認しておきましょう。

礼金ゼロの注意点

礼金は貸主に支払うお金であり、原則として退去時に返還されません。

礼金ゼロの物件は初期費用を抑えやすい一方、家賃が相場より高く設定されていたり、短期解約違約金が設けられていたりする場合があります。

初期費用だけで判断せず、2年間や3年間住んだ場合の総額で比較することが重要です。

5. 裏技④ フリーレントを付けてもらう

賃貸契約で使える交渉方法の一つが「フリーレント」です。

フリーレントとは、入居後の一定期間について家賃が無料になる契約条件のことです。

例えば、家賃13万円の物件でフリーレント1か月が付けば、単純計算で13万円分の家賃負担を抑えられます。

引っ越しには何かと費用がかかるため、初期費用を抑えたい人にとって非常に魅力的な条件です。

フリーレントを付けてもらいやすい物件

フリーレントは、すべての物件で交渉できるわけではありません。

一般的には、次のような物件で相談する余地があります。

• 空室期間が長くなっている物件
• 完成してから入居者が決まっていない新築物件
• 同じ建物内に複数の空室がある物件
• 引っ越し需要が落ち着いている時期の物件
• 貸主が早期の入居を希望している物件

貸主にとっては、空室のまま家賃収入が得られない期間が続くことも損失です。

そのため、一定期間の家賃を無料にしてでも早く入居者を確保したいと考える場合があります。

フリーレントの交渉方法

フリーレントを希望する場合は、入居申し込みの前後に相談してみましょう。

こちらの物件をかなり気に入っており、契約を前向きに検討しています。初期費用を少し抑えたいのですが、フリーレントを半月〜1か月程度付けていただくことは可能でしょうか。条件が合えば早めに申し込みたいと考えています。

最初から大幅な値下げを要求するよりも、半月や1か月程度のフリーレントを相談する方が現実的な場合もあります。

フリーレントで必ず確認したい注意点

フリーレントには、契約上の条件が設定されている場合があります。

特に注意したいのが、短期解約違約金です。

例えば、フリーレント1か月の代わりに、1年以内に退去した場合は家賃1か月分の違約金を支払うという契約です。

また、家賃は無料でも、共益費や管理費、駐車場代などは通常どおり発生する場合があります。

契約前に次の項目を確認しましょう。

• 無料になる期間はいつからいつまでか
• 共益費や管理費も無料になるのか
• 短期解約違約金があるのか
• 退去時の違約金はいくらか
• 無料期間中も保証会社の費用が発生するのか

無料という言葉だけで判断せず、契約全体の条件を確認することが重要です。

6. 裏技⑤ 毎月の家賃を値下げしてもらう

初期費用を抑えるだけでなく、毎月の家賃を下げてもらうことも重要です。

家賃は毎月支払う固定費なので、わずかな値下げでも長期間住めば大きな節約になります。

例えば、家賃13万円の物件で月5,000円の値下げに成功した場合、次のようになります。

初期費用の数万円を削るよりも、毎月の家賃を下げてもらう方が、長期的には大きなメリットになることがあります。

家賃交渉が成功しやすいタイミング

家賃交渉では、タイミングが重要です。

例えば、次のような状況では交渉の余地が生まれる可能性があります。

• 長期間空室になっている
• 退去後かなりの期間が経過している
• 同じ建物に複数の空室がある
• 周辺の類似物件より家賃が高い
• 貸主が早期の契約を希望している

反対に、駅近の人気物件や新築物件、問い合わせが集中している物件では、家賃交渉が難しいこともあります。

家賃交渉の具体的な方法

家賃交渉で大切なのは、根拠を示すことです。

例えば、周辺の類似物件が12万円で募集されているのに、検討中の物件が13万円であれば、その差を材料に交渉できます。

こちらの物件を第一候補として考えています。周辺の同じような条件の物件も確認したところ、12万円前後の募集が複数ありました。もし可能であれば、月額5,000円ほどお値下げいただくことはできますでしょうか。条件が合えば、早めに契約を進めたいと考えています。

家賃交渉では、次のような伝え方も効果的です。

• 長期間住む予定であることを伝える
• 入居希望日を明確にする
• 審査に必要な書類を早めに提出する
• 周辺の家賃相場を調べて提示する
• 家賃が難しければフリーレントを相談する

ただし、家賃を下げるかどうかは貸主の判断です。交渉が必ず成功するわけではありません。

7. 裏技⑥ 家賃のクレジットカード払いに変更してポイントを貯める

個人的に注目したいのが、毎月の家賃をクレジットカードで決済する方法です。

家賃は毎月必ず発生する大きな固定費です。現金や銀行振込で支払っている場合、基本的には支払いによるクレジットカードのポイントは獲得できません。

しかし、家賃のカード決済に対応した物件や管理会社であれば、毎月の支払いをポイント獲得につなげられる可能性があります。

家賃をクレジットカード払いにするとどれくらいお得？

例えば、家賃13万円を還元率1％のクレジットカードで支払った場合、獲得できるポイントは次のとおりです。

還元率が1％なら、5年間で約7万8,000円相当のポイントを獲得できる計算です。

家賃は金額が大きいため、毎月の支払いをカード決済に変更できるだけでも、長期的には無視できないメリットがあります。

家賃をクレジットカード払いにする方法

家賃をカード決済にする方法は、大きく分けて次の3つです。

方法1：最初からクレジットカード払いに対応した物件を選ぶ

最も簡単なのは、物件探しの段階でクレジットカード払いに対応している物件を選ぶことです。

物件検索サイトや不動産会社に問い合わせる際に、「家賃のクレジットカード払いに対応している物件を希望」と伝えておきましょう。

注意したいのは、初期費用だけカード払いに対応している物件もあることです。

契約時の初期費用をカードで支払えても、毎月の家賃は口座振替というケースがあります。

必ず、毎月の家賃もカード決済できるか確認しましょう。

方法2：管理会社や大家さんにカード決済への変更を相談する

すでに気に入った物件がある場合は、管理会社や大家さんに家賃のカード決済が可能か相談してみましょう。

例えば、次のように伝えるとスムーズです。

家賃の支払い方法についてご相談があります。現在は口座振替を予定していますが、可能であればクレジットカード決済に変更していただくことはできますでしょうか。カード決済に対応するサービスや手数料が必要な場合は、条件を確認したうえで検討したいと考えています。

管理会社によっては、既存の決済システムを利用しているため、個別の変更に対応できない場合があります。

また、カード決済の導入には管理会社側の手続きや費用が発生することもあります。そのため、必ずしも希望どおりに変更できるわけではありません。

方法3：家賃決済サービスを利用する

物件や契約条件によっては、家賃決済に対応したサービスを利用できる場合があります。

ただし、すべてのサービスがすべての賃貸契約に対応しているわけではありません。

利用を検討する場合は、次の項目を確認しましょう。

• 現在の賃貸契約で利用できるか
• 管理会社や貸主の承諾が必要か
• 毎月の決済手数料はいくらか
• ポイント還元の対象になるか
• カードの利用限度額に影響しないか
• 家賃の支払い遅延が発生しない仕組みか

特に重要なのが、決済手数料です。

例えば、家賃13万円に対して決済手数料が3％かかる場合、毎月3,900円の費用が発生します。

還元率1％のカードで1,300ポイントを獲得できても、手数料の方が大きくなってしまいます。

カード決済を導入する場合は、ポイント還元と手数料の差額を計算してから判断しましょう。

家賃カード払いで注意したいポイント

家賃をカード払いにする場合、必ずしも通常のショッピングと同じポイント還元率が適用されるとは限りません。

クレジットカード会社によっては、家賃や公共料金、特定の決済サービスをポイント還元の対象外にしたり、還元率を引き下げたりすることがあります。

また、カード決済サービス側で手数料が発生する場合もあります。

そのため、次の計算式で実質的なメリットを確認しましょう。

実質的なメリット＝獲得ポイント－決済手数料－その他の追加費用

例えば、家賃13万円、ポイント還元率1％、決済手数料0.5％の場合は、次のようになります。

この場合、年間では7,800円相当のメリットになります。

一方で、手数料が2％ならポイント還元率を上回るため、カード払いにするメリットは小さくなります。

また、契約時に口座振替と定められている場合、借主が一方的にカード決済へ変更することはできません。必ず貸主や管理会社の承諾を得ましょう。

8. 裏技⑦ 引っ越し時期を工夫して交渉を有利にする

賃貸物件は、引っ越しの時期によって需要が変わります。

一般的に、1〜3月は進学や就職、転勤などで引っ越しをする人が増える繁忙期です。

一方、繁忙期を過ぎた時期は、物件によっては入居希望者が減り、貸主が条件交渉に応じやすくなる可能性があります。

ただし、地域や物件の種類によって需要は異なるため、必ずしも特定の月が安いとは限りません。

繁忙期を避けるメリット

• 複数の物件を比較する時間を確保しやすい
• 空室期間が長い物件を見つけやすい場合がある
• 家賃やフリーレントの交渉を相談しやすい場合がある
• 引っ越し業者の料金を比較しやすい

引っ越し時期を自由に選べる人は、繁忙期を避けることも検討してみましょう。

9. 入居時に必ずやっておきたいこと

賃貸契約で忘れてはいけないのが、入居時の室内チェックです。

入居時に部屋の状態を記録しておかないと、退去時に以前からあった傷や汚れについて、自分が付けたものではないと説明しにくくなる可能性があります。

特に、退去時の原状回復費用をめぐるトラブルは少なくありません。

入居初日に部屋の写真を撮る

入居したら、家具や荷物を搬入する前に、部屋全体の写真を撮影しましょう。

特に次の場所は、細かく記録しておくことをおすすめします。

• 壁紙の傷や汚れ
• 床のへこみや傷
• フローリングの変色
• ドアや建具の傷
• キッチンや浴室の汚れ
• 洗面台やトイレの状態
• 窓やサッシの傷
• エアコンや設備の不具合

写真だけでなく、気になる箇所を動画で撮影しておくのもおすすめです。

撮影した写真や動画は、日付が分かる状態で保存し、可能であれば管理会社にも共有しておきましょう。

傷や汚れは管理会社に報告する

入居時に気になる傷や汚れを見つけた場合は、早めに管理会社へ連絡しましょう。

入居時のチェックシートが用意されている場合は、傷や汚れの場所を記載し、写真と一緒に提出しておくと安心です。

口頭で伝えるだけでは、後から確認できない場合があります。メールや問い合わせフォームなど、記録が残る方法で報告することをおすすめします。

設備が正常に動作するか確認する

見た目だけでなく、設備が正常に動作するかも確認しましょう。

• エアコンが冷暖房ともに動作するか
• 給湯器からお湯が出るか
• 水道の水漏れがないか
• 浴室やキッチンの換気扇が動くか
• コンセントが使用できるか
• インターホンが正常に動作するか
• 窓や鍵が正常に開閉できるか

入居後に設備の故障を発見した場合は、速やかに管理会社へ連絡しましょう。

10. 契約前に必ず確認したい注意点

初期費用を安くすることも重要ですが、契約内容を確認せずに申し込むのは危険です。

特に、次の項目は契約前に確認しておきましょう。

短期解約違約金

物件によっては、契約から一定期間内に退去した場合、違約金が発生することがあります。

例えば、1年以内の解約で家賃1か月分、2年以内の解約で家賃0.5か月分など、契約によって条件はさまざまです。

フリーレントや礼金ゼロなどの条件が付いている場合は、短期解約違約金の有無を特に確認しましょう。

退去時のハウスクリーニング費用

退去時のハウスクリーニング費用が、契約上どちらの負担になっているか確認しましょう。

契約によっては、通常の使用による汚れであっても、一定のクリーニング費用を借主が負担する特約が設けられている場合があります。

費用の金額や対象範囲を契約前に確認し、不明な点は説明を求めましょう。

更新料・更新事務手数料

長期間住む予定なら、更新時の費用も重要です。

例えば、2年ごとに家賃1か月分の更新料が必要な物件と、更新料がない物件では、長期的な支出に差が生じます。

家賃だけでなく、更新料や更新事務手数料も含めて比較しましょう。

退去予告の期限

退去する際は、契約で定められた期限までに解約の申し入れをする必要があります。

一般的には1か月前までの通知が多いですが、2か月前などに設定されている物件もあります。

退去予告の期限を確認せずに引っ越しを進めると、余分な家賃が発生する可能性があります。

11. 初期費用を抑えるための交渉チェックリスト

ここまで紹介した方法を、実際の物件探しで使えるチェックリストにまとめました。

物件探しの段階

• □ 敷金・礼金ゼロの物件を探す
• □ 仲介手数料が無料・半額の会社を比較する
• □ 家賃相場を周辺物件と比較する
• □ 空室期間が長い物件を確認する
• □ 家賃のクレジットカード払いに対応しているか確認する

申し込み・契約前

• □ 仲介手数料の金額と承諾条件を確認する
• □ 任意オプションを外せるか確認する
• □ フリーレントを交渉する
• □ 家賃の値下げを相談する
• □ 初期費用の見積書を細かく確認する
• □ 短期解約違約金を確認する
• □ 退去時の費用負担を確認する
• □ 更新料や退去予告期限を確認する

入居後

• □ 入居初日に室内の写真を撮影する
• □ 傷や汚れを管理会社に報告する
• □ 設備が正常に動作するか確認する
• □ 写真や報告メールを保存する
• □ 家賃のカード決済が可能か改めて確認する

12. まとめ：賃貸契約は交渉と事前確認で大きく変わる

賃貸物件を借りる際は、提示された初期費用をそのまま支払うのではなく、費用の内訳や契約条件を確認することが重要です。

今回紹介した方法を活用すれば、初期費用だけでなく、入居後の毎月の支出も抑えられる可能性があります。

特に実践したいのは、次の7つです。

1. 仲介手数料を交渉する
2. 不要なオプション費用を見直す
3. 敷金・礼金ゼロの物件を選ぶ
4. フリーレントを交渉する
5. 毎月の家賃を値下げしてもらう
6. 家賃のクレジットカード払いを相談する
7. 入居時に写真を撮って退去トラブルを防ぐ

中でも、家賃の値下げとクレジットカード払いは、入居後もメリットが続く方法です。

例えば、家賃13万円の物件で月5,000円の値下げに成功し、さらに還元率1％のカードで家賃を支払えるようになれば、年間で約75,600円相当のメリットが生まれる計算です。

もちろん、実際のポイント還元はカード会社や決済サービスの条件によって異なりますが、毎月の固定費を見直す価値は十分にあります。

賃貸契約は、物件を借りる側と貸す側の合意によって成立します。無理な要求をする必要はありません。相場や契約条件を調べ、丁寧に相談することが大切です。

初期費用を抑えるだけでなく、毎月の支出や退去時のリスクまで考えて、納得できる賃貸契約を目指しましょう。