「年収400万円では不動産投資なんて無理」
そう思っているサラリーマンは少なくありません。
しかし実際には、年収400万円前後の“普通の会社員”こそ、不動産投資に向いているケースが数多く存在します。
本記事では、無理な背伸びや一発逆転を狙う投資ではなく、
ローンという仕組みを正しく使い、現実的に資産を積み上げる方法を解説します。
あわせて、具体的な考え方や実例をより深く学びたい方は、
『年収400万円は不動産を買って賃貸に住め！』
を手元に置き、この記事と併せて読み進めると理解が一段深まります。
第1章：なぜ年収400万円のサラリーマンが不動産投資に向いているのか
「年収が低いとローンが組めない」と思われがちですが、
日本の金融機関が評価するのは年収の高さよりも“属性”です。
サラリーマンは、
- 安定した給与収入がある
- 社会保険に加入している
- 勤続年数が評価対象になる
という点から、住宅ローン・投資ローンの審査で非常に有利です。
実際、年収400万円でも融資が通るケースは珍しくありません。
ローン審査で評価されやすくするためのポイント
- 勤続年数が短い場合は、まず1〜2年実績を作る
- クレジットカードや携帯料金の延滞をゼロにする
- 他の借入（車・カードローン）を整理しておく
これだけでも、金融機関からの見え方は大きく変わります。
第2章：「買って貸す」＋「借りて住む」が合理的な理由
不動産でつまずく人の多くは、
「自宅用の購入」と「投資用の購入」を混同しています。
自宅を買う場合、ローン・修繕費・固定資産税はすべて自分持ちです。
一方、投資用物件であれば、
- ローン返済 → 家賃収入
- 管理費・修繕費 → 家賃収入
という構造を作ることができます。
つまり、自分の信用力（ローン）を使い、支払いは入居者にしてもらう仕組みです。
この戦略で得られる主なメリット
- 転勤・リモートワークにも柔軟に対応できる
- 会社の家賃補助を活かしながら資産形成できる
- 減価償却による節税効果が期待できる
これらは、本書でも具体的なケースとして解説されています。
第3章：数字で見る不動産投資の現実
ここでは、イメージではなく数字感覚を掴んでください。
キャッシュフローの一例
購入価格：800万円（築古ワンルーム）
年間家賃収入：84万円（7万円×12ヶ月）
ローン返済：約36万円（30年・金利1.5%想定）
管理・修繕・空室費：24万円
年間手残り＝84 − 36 − 24 = 約24万円
さらに、減価償却やローン利息を経費にできれば、
課税所得が下がり、手取りは実質的に増えます。
注意すべきリスク
- 空室リスク（立地と需要が最重要）
- 修繕リスク（築年数と管理状況）
- 法令・税制変更リスク
リスクを理解した上で小さく始めることが、失敗しない最大のコツです。
第4章：今日からできる3ステップ
STEP1：基礎知識を一冊で固める
まずは
『年収400万円は不動産を買って賃貸に住め！』
を読み、用語と全体像を把握してください。
STEP2：ローンの仮審査を受ける
銀行やノンバンクで仮審査を受け、
「自分はいくら借りられるのか」を先に知ることが重要です。
STEP3：小さな物件で経験を積む
最初はワンルームや区分1室で十分です。
入居付け・管理・修繕を一通り経験することで、
次のステップが見えてきます。
第5章：よくある質問
Q：年収400万円でも本当にローンは通る？
通るケースは多くあります。
特に勤続年数が長く、他の借入が少ない人ほど有利です。
Q：ワンルーム投資は危険？
立地と管理状態を見極めれば、
「最初の一歩」としては合理的な選択です。
Q：節税効果はどれくらい？
所得状況によって異なりますが、
減価償却と利息計上で税負担が軽くなる可能性があります。
まとめ：年収400万円でも、やり方次第で資産は作れる
年収400万円は、不利どころか
「ローンを使った資産形成に最適なゾーン」です。
大切なのは、
- 無理をしないこと
- 数字で判断すること
- 小さく始めて学ぶこと
まずは一冊で知識を固め、
仮審査を受けて現実的な選択肢を知ること。
そこからすべてが始まります。
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