このページでは、年収400万円前後の普通のサラリーマンが「無理なく」「現実的に」不動産を活用して資産を作る方法を、実践的に解説します。記事の要所で、今回ご紹介する書籍『年収400万円は不動産を買って賃貸に住め！』をまずは本書を手元に置き、この記事と合わせて読み進めると理解が深まります。
第1章：なぜ年収400万円こそ不動産投資に向いているのか
「年収が低いからローンが組めない」と感じる人が多いですが、実際はサラリーマンという安定した雇用形態が最も金融機関に評価されやすい特徴です。日本の住宅ローン・投資ローンは勤務先や勤続年数を重視するため、年収400万円でも“審査に通る”ケースが多く存在します。具体的な審査ポイントや実例については、不動産投資の専門記事でも解説されています。
ローンが通りやすい“サラリーマン属性”の活かし方
- 勤続年数と勤め先の安定性を優先してローン相談する。
- 自己資金（頭金）が少なくても、物件価格を抑えた築古ワンルームや区分マンションで始める。
- ローン審査前にカード負債や携帯料金の滞納を解消しておく。
第2章：「買って貸す」＋「借りて住む」が最強の理由
一言でいうと、「住むために買う」と「資産を作るために買う」は目的が違うということです。住むために買うとあなたの家計からすべての費用が出ますが、投資用に買えばそれらは入居者の家賃で賄えます。つまり、初期投資（ローン）はあなたの信用で担保しつつ、ランニングの支出を他者（入居者）に負担してもらう構造を作れます。投資としての物件選び・収支計算は本書でもステップごとに解説されています。
実際に得られる主なメリット
- 会社都合で転勤やリモートワークになっても住居の選択肢が広がる
- 家賃補助を受けつつ、投資家として資産形成できる（会社の家賃補助は意外と馬鹿にならない）
- 減価償却等で節税効果が期待できる
第3章：ローン・税金・リスクの現実（数字で見る）
ここでは具体的な数字感覚をつかんでください。以下は代表的な指標です（地域や時期で変動します）。
キャッシュフローの基本モデル（例）
購入価格：800万円（築古ワンルーム）
ローン返済（年）：約36万円（借入額800万円、期間30年、金利1.5%想定）
年間家賃収入：84万円（家賃7万円×12ヶ月）
管理・修繕・空室等の費用：年24万円（概算）
年間手取り（概算）＝84 − 36 − 24 = 24万円
このモデルでは、ローン返済後に年間24万円のプラスが期待できます。さらに減価償却やローン利息、その他経費で課税所得が下がるため、節税効果が加わります（実際の節税効果は所得状況により個人差あり）。不動産投資の基礎を学ぶなら、本書内のケーススタディを参照すると理解が速いです。:contentReference[oaicite:4]{index=4}
注意点：空室リスク・修繕リスク・法令リスク
空室が続くとキャッシュフローは一気に圧迫されます。地域の需給、駅距離、物件の構造・管理状況を必ずチェックしてください。賃貸仲介のルールや税務処理については国土交通省や関連法令も基本的な理解が必要です。
第4章：今日からできる具体的アクション3ステップ
STEP1：本を読み、基礎の言葉（用語）を覚える
まずは『年収400万円は不動産を買って賃貸に住め！』を読み、用語とフロー（購入 → 入居付け → 管理 → 税務）を頭に入れてください。実践的チェックリストが付いており、そのまま現場で使えます。購入は下記リンクから。
STEP2：物件の“仮審査”を受ける（ローン枠を確認）
銀行やノンバンクで事前に仮審査を受け、どの程度の融資枠が出るかを把握します。これが分かれば現実的な物件価格帯が決まり、無駄な内覧時間を削減できます。審査でよく見られるのは勤続年数・健康保険の加入状況・他借入状況です。
STEP3：小さく始めて経験を積む
最初は築古のワンルームや区分を1室購入し、入居付け・管理・修繕対応を一通り経験しましょう。経験から学ぶことは教科書以上に多く、次のスケールアップに欠かせません。本書は「初めての1室」を安全に選ぶためのチェックリストを提供しています。まずは一歩を踏み出す
第5章：よくあるQ&Aと失敗しないためのチェックリスト
Q1：年収400万円で本当に審査は通るの？
はい、通るケースは多いです。特に勤続年数が長く、他の借入が少ない場合は金融機関からの評価が高くなります。ただし、銀行によって年収条件の目安は異なるので複数行で比較することが重要です。
Q2：ワンルームはやめた方がいい？
ワンルームには空室リスクや管理手間の特性がありますが、最初の一歩として学習コストが低く、小さく始める手段として有効です。重要なのは立地（駅距離）と建物の状態を見極めることです。
Q3：税金でどれくらい得するの？
減価償却やローン利息の扱いにより、課税所得が下がることで所得税・住民税が減る可能性があります。具体的な効果はあなたの所得や経費計上の方法で変わるため、税理士への個別相談を推奨します。国土交通省や税務関連の資料も確認しておくと安心です。
まとめ：まずは知識をインストールして小さく動く
年収400万円だからといって資産形成を諦める必要はありません。むしろ“普通のサラリーマン”という属性は、ローンというレバレッジを使って資産を築くのに向いています。重要なのは無理をしないこと、学びながら小さく始めること、そして現実的なキャッシュフローを重視することです。
まずは下の一冊を手元に置き、この記事のステップに沿って一つずつ進めてください。読み終わったら仮審査に申し込み、現実的な融資枠を把握すること。そこから物件選びがスタートします。
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