こんにちは。不動産投資歴8年、現在は月収30万円以上のキャッシュフローを得ている筆者が、今回は「年収300万円」のサラリーマンでも無理なく始められる不動産投資について、実際の実績も交えながらご紹介します。
1. 年収300万円サラリーマンが不動産投資を始めるべき理由
年収300万円の方が今後の生活や老後資金に不安を感じるのは当然のことです。貯金だけではインフレに勝てず、年金も当てになりません。副業として不動産投資は、以下の理由で非常におすすめできます。
- 副業規制に引っかからない（会社員でも合法でできる）
- レバレッジ効果で資産形成が加速する
- 税制優遇を受けられる（減価償却・青色申告など）
2. 実績公開：私の不動産投資履歴
2-1. 初期投資と購入物件
● 2017年：地方中古戸建て 1軒目 購入価格：180万円 → 家賃：2.5万円/月（利回り16%）
● 2019年：地方中古戸建て 2軒目 購入価格：230万円 → 家賃：3.2万円/月（利回り16.6%）
● 2022年：築古アパート（3戸） 購入価格：580万円 → 家賃：8.7万円/月（利回り18%）
すべて自己資金はほぼゼロに近い状態から開始。リフォーム費用も抑え、セルフリフォームとDIYでカバーしました。
2-2. 現在の収入状況
- 総家賃収入：月14.4万円
- 経費・ローン返済後のキャッシュフロー：月9.6万円
さらにこれを元手に次の物件購入資金を作り続けています。
3. ワンルーム投資がダメな理由
3-1. 表面利回りが低すぎる
新築ワンルーム投資の利回りは4〜6%が一般的です。しかし、管理費・修繕積立金・固定資産税を引くと手残りはほとんどありません。東京23区内でも利回り6%だと赤字になるケースも多いです。
3-2. 売却時に価値が激減する
新築ワンルームは購入した瞬間に2〜3割の価値が減少します。そのため、売却してもローンが残る「オーバーローン状態」になりやすいのが現実です。
3-3. 家賃が下落し続けるリスク
都心でも競争が激しいため、築10年もすれば家賃が1〜2割減少するケースが多いです。結果としてローン返済すら危うくなることがあります。
4. 年収300万円でも成功するおすすめの不動産投資法
4-1. 地方中古戸建て投資
地方の空き家市場は今、まさに「買い手市場」です。50万〜300万円で購入できる築古戸建てが大量に出ています。ポイントは「都市圏から1〜2時間圏内」のエリアを狙うことです。
4-2. 築古アパート投資（再建築不可・瑕疵物件）
再建築不可や接道義務違反などで安くなっているアパートを狙います。融資は通りにくいですが、現金100万〜500万程度で購入できることも。修繕と管理を自力で行えば利回り20%以上も狙えます。
4-3. リフォームDIYのすすめ
プロに任せると高額になるリフォームも、自分で行えば費用は3分の1以下に抑えられます。壁紙張り替えや簡単な床補修程度ならYouTubeを見ながらでも十分可能です。
4-4. 融資が通らない人は？
● 信用金庫や地元の信用組合を活用する
● 家族・親族名義で購入する方法も視野に入れる
● 小規模物件なら現金購入 → 資産増加で徐々に融資開拓
5. よくある質問と回答
5-1. どこで物件を探す？
● 楽待（らくまち）
● 健美家（けんびや）
● 地元不動産屋（直接飛び込み）
5-2. 税金対策は？
青色申告にして「65万円控除」を受けることで所得税・住民税の負担が大幅に減ります。赤字が出た場合は給与所得と相殺して節税も可能です。
6. まとめ：まずは小さく始めてみよう
不動産投資は「始めた者勝ち」です。最初の1件が最もハードルが高く感じますが、そこを乗り越えれば、あとは資産が資産を呼ぶ「資産スパイラル」に入れます。
年収300万円でも、私自身が実証した通り少額で不動産投資は始められます。副収入月10万円があれば、人生の選択肢が一気に広がるでしょう。
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